Как устроен ипотечный платёж: PITI, страхование кредита и что на него влияет

Цифра, которую называет банк, и сумма, которая реально списывается со счёта каждый месяц, — почти никогда не совпадают. Я убедился в этом на собственном опыте, когда впервые считал платёж по дому, который присматривал: «ежемесячный платёж» в объявлении оказался только телом кредита и процентами. Добавь налог, страховку и страхование кредита — и реальная цифра выросла почти на 400 долларов. Именно этот разрыв закрывает Ипотечный калькулятор.

Из чего складывается платёж

На западных рынках эту комбинацию сокращают как PITI — принципал (тело кредита), проценты, налоги, страховка. Иногда добавляется и пятый элемент.

Тело кредита — часть платежа, которая реально уменьшает долг.
Проценты — то, что банк берёт за пользование кредитом, считается от остатка долга.
Налог на имущество — устанавливается местными властями, обычно начисляется за год, но собирается помесячно через эскроу-счёт (на российском рынке чаще платится напрямую раз в год, но для расчёта платежа удобнее разбить на месяцы).
Страховка жилья — требуется практически всеми банками, тоже обычно собирается помесячно.
Страхование кредита (аналог PMI) — только если первоначальный взнос меньше 20%.

Взносы ТСЖ формально не входят в PITI, но если вы покупаете квартиру в комплексе с управляющей компанией, это реальные деньги, которые уходят каждый месяц, поэтому калькулятор добавляет их в итоговую сумму.

Почему все говорят про 20% взноса

Страхование кредита существует, потому что банк берёт на себя больше риска, когда вы занимаете бόльшую долю стоимости жилья. Ниже 20% взноса этот риск переходит порог, который банк не готов покрывать бесплатно, поэтому он берёт страховую премию — обычно от 0,3% до 1,5% от суммы кредита в год, — которая защищает банк, а не вас, если платежи прекратятся.

На практике это выглядит так: внесите 15% за дом стоимостью 350 000 (в любой валюте) и добавьте ещё немного, чтобы перейти порог 20%, — и вы не просто занимаете меньше. Вы убираете платёж за страхование кредита, который мог составлять заметную долю от общего платежа. Прогоните оба варианта через калькулятор — разница обычно больше, чем кажется на первый взгляд, часто это эквивалент ещё года-двух погашения тела кредита просто за счёт перехода этого одного порога.

Страхование кредита не навсегда. Когда остаток долга падает до 80% от первоначальной стоимости жилья — за счёт платежей, роста цены или того и другого, — можно запросить его отмену. В некоторых программах оно снимается автоматически при 78%.

Пункт, который часто забывают проверить: налог на имущество

Налог на имущество сильно различается по регионам, и это именно та строка, которую новички чаще всего недооценивают. Дом за 400 000 в одном регионе может облагаться налогом в 2 000 в год, а в другом при похожей цене — в 8 000. Это разница в 500 в месяц, спрятанная в одном поле ввода.

Если у вас есть только ставка налога (например, 1,2%), а не сумма в валюте, сначала умножьте её на стоимость жилья — калькулятору нужна годовая сумма, а не процент.

Что реально сильнее всего влияет на платёж

Прогоните через калькулятор несколько сценариев, и порядок влияния окажется довольно устойчивым:

Процентная ставка. Разница в 1 процентный пункт на 30-летнем кредите меняет платёж по телу и процентам примерно на 10%. На кредите в 400 000 это часто дополнительные 200+ в месяц.
Срок кредита. Переход с 30 лет на 15 резко снижает общую переплату, но почти вдвое увеличивает ежемесячный платёж по телу и процентам — работает только если бюджет реально позволяет.
Размер первоначального взноса, особенно возле порога 20%, по причине, описанной выше.
Налог на имущество и страховка, которые различаются по регионам сильнее, чем ожидает большинство покупателей, и не видны при сравнении цен на дома.

Пример расчёта

Допустим, вы смотрите дом за 350 000 с первоначальным взносом 70 000 (20%, страхование кредита не требуется), кредит на 30 лет под 6,5%, налог на имущество 3 600 в год и страховка жилья 1 400 в год.

Сумма кредита: 280 000
Тело и проценты: примерно 1 770 в месяц
Налог на имущество: 300 в месяц
Страховка: 117 в месяц
Итого: около 2 186 в месяц

Снизьте первоначальный взнос до 10% (35 000) для того же дома — и вы занимаете уже 315 000: платёж по телу и процентам вырастает примерно до 1 991 в месяц, а ставка страхования кредита 0,5% добавляет ещё около 131 в месяц. Снижение взноса на 10 процентных пунктов обходится дороже, чем на 350 в месяц, — и это не только разница в 221 по телу и процентам, а именно совокупный эффект.

Введите свои цифры в Ипотечный калькулятор и увидите полный ежемесячный платёж, а не только красивую цифру по телу и процентам, которую обычно выносят на первый план.